トラブルを回避する

借地権を巡るトラブルを回避するには、まず、建物に借地人名義の登記がされているかどうかが大事になります。借地人名義で登記がされていないと起こりうる問題としては、地主が第三者(新地主)に土地を売却した場合です。新地主が現れて「この土地から出て行ってほしい」といわれる可能性があり、その場合ではたとえ借地権があったとしても、立ち退かなくてはいけなくなるからです。ですが、その時に建物の登記があれば新地主に対抗する術となります。たとえ、地主が変わったとしても建物を登記していれば、権利は失われずに済むということです。注意しなければならないのが、借地の名義人と建物の登記の名義人が同一であることで、これが同一でなかった場合、借地権を対抗することができなくなります

また、地主の許可なく借地の名義人以外の建物を建てたり、建物の新築をするのもトラブルの原因となります。建物の新築を勝手に行うのはやめて、地主に承諾を得てからにしましょう。親子の共有名義にして新築を建てる承諾を地主から得たり、建物の立て替えの承諾が得られないなら、地主からの承諾をあきらめ、借地非訟を利用する手があります。借地非訟は、借地権者の申し立てを裁判所が受けて、地主の代わりに承諾をする法律です。これらは借地権トラブルのほんの数例ですが、できればトラブルが無いに越したことはないといえるでしょう。

相続の際のトラブル

借地権では、相続におけるトラブルも多くあります。たとえば、夫が妻へ借地権の相続を考えている場合では、借地権を持った被相続人(夫)が亡くなった時に、残された相続人(妻)が借地上の建物および借地権を相続することができます。地主のなかには、被相続人が亡くなったことを期に「土地を返してほしい」といってくる人もいますが、この場合ではそれに応じる必要はありません。また、地主側の承諾も特にいりません。基本的に地主に対しては、土地の貸借権、あるいは地上権を相続により取得したという旨を通知すればよいだけです

しかし、このように相続人へ借地を普通に相続する場合と違い、遺贈による相続の場合は、地主の承諾と譲渡承諾料が必要になります。地主から承諾が得られなかった場合は、裁判所への申し立てを行うことができます。もし、申し立てが却下されたのであれば、承諾を得られなかったとして借地権の遺贈は無しということになります。遺贈が承諾された場合に支払う譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10%程だといわれています。いずれにしても、借地権の相続に関して困ったことがあれば、弁護士に相談することをおすすめします。弁護士事務所の中には、借地権を巡るトラブルを専門に扱うところがあります。地主側と借地権者側の双方で泥沼の揉め事になる前に、借地権に詳しい法律のプロに相談してみるのも解決につながる一歩になるはずです。

借地権を巡るトラブル

「事情があり借地権付きの実家を手放したい」といったケースや、「借地権付きの実家を知人に売りたい」といったケースなど、借地権の契約にかかわるトラブルが全国で増えています。また、借地権は、地主に地代を支払って土地を借り、建物を建て使用する権利を得ている性質上、「地代が上がっている」「契約更新で高い更新料を要求された」など地主と借地権者の間で金銭問題が起こりやすくなります。

今は、土地や家屋など不動産の売買に関しては契約書を交わすのが当たり前の時代ですが、昔は、親戚や友人・知人をはじめ口約束で契約を交わすことも多くありました。それから年月が経ち、地主側も借地権者側も代替わりをして、借地権の契約を結んだ当時を知らないためトラブルの原因になることがあります。借地権の契約書類がない場合は、地代を支払っている領収書や振込みの通知書があれば借地権の契約している事実を証明することができます。あるいは、借地上の建物が借地人の名義で登記されていることでも証明できます。こういったトラブルを防ぐためにも、契約書があるかどうかを確認しておき、もし契約書がなければ作成しておいた方が良いでしょう。借地権者は、日頃から地主との関係を良好にしておいたほうがよさそうです。

相続もできる借地権

借地権とは、建物利用などの目的で、地代を払って第三者の土地を借りられる権利のことです。売却や相続もできます。この借地権は、土地を所有している方や、マンション・アパートを経営している方にとっては無視できない馴染みのある法律になります。借地権は大きく分けて、借地法(旧法)と借地借家法(新法)の二種類あります。旧借地法では、借地権者側の立場を守る意味合いが強かったために、地主側とのトラブルが多くなり、借地権の取引自体が次第に減っていきました。その改善を図るために作られたのが新法である借地借家法です。土地を返還してもらうのが難しいといった、地主側に不利だった部分が改正され、更新さえすれば半永久的に借りられる旧法とは違い、更新はなく契約期間が決まっている定期借地権があります。

借地権のメリットは、借地権付きの物件だと、所有権付きの物件より安く手に入りやすくなることが挙げられます。これは、建物を購入する時に、建物の購入価格の他に保証金や権利金などがかかりますが、定期借地権の物件だと価格が抑えられていることが多いためです。また、土地の所有権があくまで地主側にあるので、土地の固定資産税を支払う義務がありません。デメリットとしては、定期借地権の物件の場合だと契約期間は50年以上とされており、借地満了時になると契約更新せずに建物を壊して更地にし、土地を地主に返さなければなりません。他にも、建物の売却や、建物の増改築の際は、地主の承諾がいります。これらを地主の承諾を得ないまま行ってしまったりするとトラブルの原因になることがあります。